João Pessoa virou cidade de flats — e a administração desses imóveis virou um negócio

A proporção de domicílios em apartamento em João Pessoa saltou de 30% em 2016 para 43,2% em 2024, segundo a PNAD Contínua do IBGE. No mesmo período, a Empresa Paraibana de Turismo (PBTur) registra ocupação hoteleira média de 70% ao longo do ano na capital. Os dois números, juntos, explicam um terceiro: o avanço do aluguel por temporada na orla — e o surgimento de empresas dedicadas a operá-lo.

A verticalização mudou de tipologia

Em oito anos, quase metade da cidade passou a morar na vertical. Na faixa litorânea, o movimento veio acompanhado de uma mudança de produto: os lançamentos deixaram de mirar a família de três quartos e passaram a mirar o compacto — studios e flats entre 20 e 40 m².

O levantamento da MySide, publicado em novembro de 2025 com base no Índice FipeZAP, apontava o metro quadrado médio de João Pessoa em R$ 7.792 em setembro daquele ano, com valorização acumulada de 14,83% nos doze meses anteriores. Nos bairros da orla, bem acima da média.

A conta do incorporador é direta: terreno na orla é finito. Quando o metro quadrado sobe, reduz-se a unidade para manter o ticket acessível. O studio não nasceu de uma tendência de comportamento — nasceu de uma restrição de terra.

O turismo encontrou uma cidade sem leito suficiente

Setenta por cento de ocupação média anual é um número alto para hotelaria. Significa uma cidade que recebe turista o ano inteiro, e não apenas em janeiro, com a rede hoteleira operando perto do limite boa parte do tempo.

Quando a demanda por leito cresce mais rápido que a construção de hotel, ela transborda para o estoque residencial. Foi o que aconteceu: o apartamento compacto da orla, projetado para morar ou investir, passou a hospedar.

Da unidade solta à operação profissional

É nesse espaço que se consolidou a figura da administradora de temporada — a empresa que assume anúncio, precificação, atendimento ao hóspede, check-in, limpeza, manutenção e prestação de contas ao proprietário.

A MAREVI Gestão de Imóveis, constituída em setembro de 2026 e com sede em Manaíra, administra 39 prédios em seis bairros: Tambaú, Manaíra, Bessa, Jardim Oceania, Cabo Branco e Cabedelo. Sua maior operação em um único endereço são as 105 unidades do edifício HIT Cabo Branco, na orla do Cabo Branco.

A empresa é cadastrada no Cadastur, o registro federal de prestadores de serviços turísticos previsto na Lei Geral do Turismo, com validade até setembro de 2028. No cadastro, o número de registro é o próprio CNPJ, e a consulta é aberta ao público.

O ponto jurídico em aberto

O setor opera sob uma indefinição relevante. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a exploração reiterada e profissional de unidades residenciais pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, exigindo aprovação em assembleia com quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

O tema foi afetado ao rito dos recursos repetitivos e os processos sobre a matéria estão suspensos em todo o país até a fixação da tese.

Na prática, cada operação depende hoje da convenção e do regimento interno do condomínio — documento que administradoras passaram a exigir do proprietário antes de assinar contrato.